25.12.2008
Квартирный кооператив — понятие, многим из нас известное еще с советских времен. Участие в кооперативе позволяло решать жилищные проблемы с минимальными затратами — эта задача остается актуальной и по сей день.
Ипотечные программы кредитования недоступны многим из тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а приобрести жилье полностью на собственные средства могут лишь единицы.
В такой ситуации жилищный кооператив становится одним из наиболее удобных решений проблемы, однако возрождение данной методы приобретения жилья в нашей стране только начинается. В настоящее время в России в наибольшей степени распространено два типа жилищных кооперативов — так называемые «кредитные кооперативы» и кооперативы «некредитные». И в первом, и во втором случае такие организации являются некоммерческими, однако их схемы работы имеют определенные различия.
В первом случае взаимодействие с кооперативом схоже с сотрудничеством с банком. Более того, за рубежом организации, аналогичные по устройству кредитным кооперативам, успешно работают в течение многих десятилетий. Для вступления в кооператив будущему владельцу квартиры необходимо выплатить вступительный взнос и начать постепенно пополнять собственный счет. По достижении определенного порога накоплений (как правило, половины стоимости квартиры), пайщик вселяется в квартиру, которая переходит в его собственность.
На оставшуюся половину стоимости оформляется кредит, рассчитываясь по которому участник кооператива становится полноправным владельцем жилья. Проценты по кредиту, оформленному на часть стоимости кооперативной квартиры, не сопоставимы с ипотечными процентными ставками, что и делает приобретение собственной квартиры более доступным. Кроме того, во многих случаях стоимость квадратного метра в кооперативной квартире держится на уровне ниже рыночного, что также позволяет получить более доступное жилье. Низкая стоимость квадратного метра формируется благодаря тому, что все строительные работы заказываются кооперативом у застройщика напрямую, иными словами, пайщики получают жилье практически «по себестоимости».
Жилищные кооперативы, не использующие в своей работе кредитование, работают практически по такому же принципу. Пайщик, вступающий в кооператив, выплачивает определенную сумму, которая приравнивается к вступительному взносу. После этого ежемесячно с него взимаются членские взносы, размеры которых зависят от предполагаемой стоимости будущего жилья.
Строительство в этом случае ведется в «реальном времени», то есть, пайщики расплачиваются за выполненные застройщиком работы по факту. Иными словами, члены кооператива сами «строят» свое жилье — процесс долгий, сложный, но в конечном итоге дающий значительную выгоду. В результате стоимость квартиры также оказывается равной ее себестоимости.
Чаще всего «некредитные» квартирные кооперативы организуются для представителей одной и той же профессии или социальной группы — например, молодежные кооперативы, начавшие свою работу в Москве и принимающие только молодые семьи, попадающие под условия программы «Доступное жилье».
Стоит отметить, что вторая схема организации кооперативов оказывается жизнеспособной только при поддержке муниципалитета. Так, в столице подобным кооперативам безвозмездно выделялись площадки под строительство (правда, в одном случае только «на бумаге», в конечном итоге пайщикам пришлось выкупать площадку). Однако и это не помешало проекту стать более чем рентабельным.
Таким образом, сравнительно удачный опыт реализации таких проектов уже есть, а значит, в будущем для достижения желаемых результатов будет достаточно учесть уже совершенные ошибки.
