На форуме бн нашла интересный пост о причинах переноса строительства объектов
"Незнание, как говорят знающие люди, не освобождает, но очень нервирует. А потому каждому хочется знать, почему (ваш, наш, мой) дом из-за забора до сих пор не показался или растет медленно-медленно, или сваи забили и тишина… Оно и понятно – там, за забором что-то происходит вообще-то на мои деньги! И, оказывается, очень полезно знать, что именно там и почему НЕ ПРОИСХОДИТ – спишь после этого спокойней.
Поняв, что из первоисточника получить информацию очень сложно, решил этот вопрос расследовать самостоятельно, собрав данные по различным документам, которые появляются в СМИ. Например, новости с заседаний комитета мэрии, где рассматриваются вопросы одобрения переноса сроков, из выступлений экспертов рынка, которые вывешивают свои обзоры, ну и т.д.
Хочу сразу предупредить, что материл, представленный тут вашему вниманию, не относится к какой-то другой конкретной компании и конкретному объекту. Перед вами собирательный образ Ея Величества Причины.
И я думаю, мы все будем рады, если собранные материалы, нам прокомментируют специалисты в сфере строительства, законодательства и финансирования, коли такие найдутся, а заодно, может быть, кто-то добавит упущенные моменты.
Итак, причины переноса плановых сроков строительства. Они же - причины задержек сдачи домов в эксплуатацию и нарушения договоров долевого участия…
1. «В связи с недофинансированием объемов строительства» - самая распространенная причина, которую по непонятным соображениям редко афишируют и еще реже расшифровывают.
…Жилое строительство в большинстве своем ведется на деньги соинвесторов-дольщиков, и если падают продажи оно тормозиться. По данным АРИН – продажи на первичном рынке Петербурга в первом квартале 2009 года упали в четыре раза.
…Банковские кредиты. Большинство строительных компаний для финансирования домов, которые возводятся в рамках долевого участия, берут под строительство банковские кредиты. Сейчас в условиях кризиса кредитная система тормозит…
…Ипотечные программы. Банки с трудом и под большие проценты выдают клиентам ипотеку, тем самым продажи ведутся медленно, следовательно, это вызывает сдвиг сроков сдачи по отношению к плановым. От того, сколько продано квартир в доме, какую часть стоимости квартиры оплатили дольщики объекта, от того, как регулярно проводятся ими выплаты, зависит движение стройки.
…Если дом частично коммерческий, а частично социальный – то есть, часть квартир получают очередники по различным городским программам, то деньги за эти квартиры строители получают из федерального или городского бюджета. Иногда долго, очень долго.
2. По «причинам, связанным с действиями властных городских структур и различных ведомств» – то есть, можно сказать, законодательная база – полоса препятствий.
Увеличение сроков за счет различных проволочек: на переоформление земельного участка под строительство, выдача разрешений и т.д. Помимо этого в законодательные акты, регламентирующие работу строителей, постоянно вносятся какие-то поправки, в результате которых строительные организации должны переоформлять разрешения и проводить дополнительное согласование проектов или их частей.
3. Непредвиденные осложнения, связанные с ходом строительства
Особенности грунтов на территории строительства, не выявленные при проведении инженерно-геологических и проектно–изыскательских работ. (Копать начали, а там вдруг оказался плывун, подземное водохранилище и так далее.)
Необходимость выноса из зоны застройки (и даже замены) старых коммуникаций, на которое необходимо получать разрешения, если они оказываются в аварийном состоянии.
То же самое в отношении состояния близстоящих зданий и сооружений.
Несвоевременные поставки строй материалов и техники.
4. Проектные изменения на этапе начала работ
Любое внесение изменений в проект (расширение, дополнительные этажи, решение об устройстве подземного паркинга и т.д.) требует согласования, что в свою очередь может значительно задержать или даже приостановить работы.
5. Банальная нехватка опытных кадров.
Как рабочих, так и среднего звена – инженеров, прорабов, специалистов узких строительных специальностей. …В компаниях стало практикой ставить одного прораба на несколько объектов. (При этом любопытная нашлась статистика – при трех объектах на одно ответственное лицо - 70 % рабочего времени этого лица уходит на ДОРОГУ).
6. Судебные решения.
…По закону, если на застройщика подано исковое заявление, то суд может приостановить действие разрешений и лицензий, выданных застройщику в отношении спорного объекта, до принятия судебных решений. (То есть если кто-то разорвал контракт и подал в суд, все остальные будут ждать пока решится вопрос?)"
"Незнание, как говорят знающие люди, не освобождает, но очень нервирует. А потому каждому хочется знать, почему (ваш, наш, мой) дом из-за забора до сих пор не показался или растет медленно-медленно, или сваи забили и тишина… Оно и понятно – там, за забором что-то происходит вообще-то на мои деньги! И, оказывается, очень полезно знать, что именно там и почему НЕ ПРОИСХОДИТ – спишь после этого спокойней.
Поняв, что из первоисточника получить информацию очень сложно, решил этот вопрос расследовать самостоятельно, собрав данные по различным документам, которые появляются в СМИ. Например, новости с заседаний комитета мэрии, где рассматриваются вопросы одобрения переноса сроков, из выступлений экспертов рынка, которые вывешивают свои обзоры, ну и т.д.
Хочу сразу предупредить, что материл, представленный тут вашему вниманию, не относится к какой-то другой конкретной компании и конкретному объекту. Перед вами собирательный образ Ея Величества Причины.
И я думаю, мы все будем рады, если собранные материалы, нам прокомментируют специалисты в сфере строительства, законодательства и финансирования, коли такие найдутся, а заодно, может быть, кто-то добавит упущенные моменты.
Итак, причины переноса плановых сроков строительства. Они же - причины задержек сдачи домов в эксплуатацию и нарушения договоров долевого участия…
1. «В связи с недофинансированием объемов строительства» - самая распространенная причина, которую по непонятным соображениям редко афишируют и еще реже расшифровывают.
…Жилое строительство в большинстве своем ведется на деньги соинвесторов-дольщиков, и если падают продажи оно тормозиться. По данным АРИН – продажи на первичном рынке Петербурга в первом квартале 2009 года упали в четыре раза.
…Банковские кредиты. Большинство строительных компаний для финансирования домов, которые возводятся в рамках долевого участия, берут под строительство банковские кредиты. Сейчас в условиях кризиса кредитная система тормозит…
…Ипотечные программы. Банки с трудом и под большие проценты выдают клиентам ипотеку, тем самым продажи ведутся медленно, следовательно, это вызывает сдвиг сроков сдачи по отношению к плановым. От того, сколько продано квартир в доме, какую часть стоимости квартиры оплатили дольщики объекта, от того, как регулярно проводятся ими выплаты, зависит движение стройки.
…Если дом частично коммерческий, а частично социальный – то есть, часть квартир получают очередники по различным городским программам, то деньги за эти квартиры строители получают из федерального или городского бюджета. Иногда долго, очень долго.
2. По «причинам, связанным с действиями властных городских структур и различных ведомств» – то есть, можно сказать, законодательная база – полоса препятствий.
Увеличение сроков за счет различных проволочек: на переоформление земельного участка под строительство, выдача разрешений и т.д. Помимо этого в законодательные акты, регламентирующие работу строителей, постоянно вносятся какие-то поправки, в результате которых строительные организации должны переоформлять разрешения и проводить дополнительное согласование проектов или их частей.
3. Непредвиденные осложнения, связанные с ходом строительства
Особенности грунтов на территории строительства, не выявленные при проведении инженерно-геологических и проектно–изыскательских работ. (Копать начали, а там вдруг оказался плывун, подземное водохранилище и так далее.)
Необходимость выноса из зоны застройки (и даже замены) старых коммуникаций, на которое необходимо получать разрешения, если они оказываются в аварийном состоянии.
То же самое в отношении состояния близстоящих зданий и сооружений.
Несвоевременные поставки строй материалов и техники.
4. Проектные изменения на этапе начала работ
Любое внесение изменений в проект (расширение, дополнительные этажи, решение об устройстве подземного паркинга и т.д.) требует согласования, что в свою очередь может значительно задержать или даже приостановить работы.
5. Банальная нехватка опытных кадров.
Как рабочих, так и среднего звена – инженеров, прорабов, специалистов узких строительных специальностей. …В компаниях стало практикой ставить одного прораба на несколько объектов. (При этом любопытная нашлась статистика – при трех объектах на одно ответственное лицо - 70 % рабочего времени этого лица уходит на ДОРОГУ).
6. Судебные решения.
…По закону, если на застройщика подано исковое заявление, то суд может приостановить действие разрешений и лицензий, выданных застройщику в отношении спорного объекта, до принятия судебных решений. (То есть если кто-то разорвал контракт и подал в суд, все остальные будут ждать пока решится вопрос?)"