2007 год был интересен хотя бы тем, что в течение его нам удалось стать свидетелями и «хорошей», когда казалось, что ставка 8% в долларах не за горами, и «кризисной» ипотеки. И все это на фоне ценового затишья на рынке недвижимости.
Но 2008 год обещает быть еще интересней.
Четвертый квартал 2007 года прошел под знаком американского ипотечного кризиса, что привело к некоторому ухудшению условий кредитования, в первую очередь к увеличению размера первоначального взноса. Добавим к этому полный штиль цен на рынке недвижимости – и получим солидную массу отложенного спроса.
Агрессивная среда
Прогноз специалистов в сфере недвижимости на 2008 год еще недавно был более чем прозрачен: до президентских выборов роста цен ждать не стоит, да и после – в лучшем случае к осени. Увы! Как показали первые месяцы нового года, рост цен есть, и гораздо выше ожидаемого. Иными словами, уже сейчас на рынке нервно. Создается впечатление, что кто-то взялся раскачивать застоявшийся рынок, искусственно нагнетая слухи об увеличении цен в полтора раза, а то и вдвое. В результате даже сегодня скорректированный прогноз заявляет 40-процентный рост. С другой стороны, ожидается, что на весну придется очередной виток кризиса ликвидности, который рынка недвижимости коснется опосредованно, в части, отвечающей за рост ставок по ипотечным кредитам.
А теперь давайте представим, как поведет себя вся эта масса отложенного спроса, когда, вместо ожидания снижения ставок, граждане уверуют, что цены взлетят почти на 50%, а условия по кредиту ухудшатся... Если хотите подстегнуть рынок – устройте панику. В общем, рынок, скорее всего, срезонирует в реальный, а не нагнетенный рост. Впрочем, ипотеке такая ситуация может быть на руку. Сообразив, что ждать не имеет смысла, многие поспешат купить квартиру сейчас, прибегнув к ипотеке на предлагаемых условиях.
К тому же при значительном росте цен у банков снижаются риски, связанные со стоимостью недвижимости, что также оставляет возможность для маневра. Однако рост цен стимулирует увеличение спроса на ипотеку ровно до тех пор, пока выросшие цены не сделали «неподъемными» выплаты по кредиту для большинства желающих.
Ставки сделали
В четвертом квартале 2007 года многие журналисты с удовольствием писали об ухудшении условий по выдаче кредитов. В чем-то коллеги правы, а в чем-то нет. Начнем с очевидного – со ставки по кредиту. Рост, безусловно, был, но в первую очередь там, где ипотекой заниматься стало невыгодно и дорого, то есть в небольших банках, существенно завязанных на международных деньгах. Ведущие банки ставку практически не меняли, а кое-где даже снизили – например, программа Национальной ипотечной компании, действующая до конца 2007 года, позволяла оформить ипотеку, сэкономив от 0,5 до 1% годовых. Банк Москвы с наступлением 2008 года снизил ставки по отдельным программам в рублях и долларах. Так, по кредитам на срок до 10 лет с минимальным первым взносом ставки в долларах и евро упали на 0,5%. Впрочем, по «длинным» долларовым кредитам они частично увеличились – на те же 0,5%. Статистика ЦБ РФ за третий и четвертый кварталы также свидетельствует о постепенном снижении ставок, увеличении сроков кредитования, росте доли ипотечных кредитов в кредитах на покупку жилья.
Некоторые банки решили проблему минимальных ставок довольно изящно, предложив кредиты в альтернативных рублю и доллару швейцарских франках и японских йенах. Первым в России ипотеку в швейцарских франках стал предлагать Банк Москвы. На сегодняшний день треть ипотечного портфеля этого банка приходится на займы в швейцарской валюте. Ставки составляют 7–8% годовых против 9–10% в долларах и 11–13% в рублях.
По данным Банка России, за третий квартал 2007 года доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10%. Всему виной падение доллара, ипотечный кризис в США и постепенное выравнивание условий на кредиты в долларах и рублях. В текущем году смена валютных приоритетов продолжится.
Программный отказ
Отказ от программ с нулевым первоначальным взносом отмечается практически повсеместно, однако это должно было произойти вне зависимости от кризиса – ввиду высокой рискованности таких программ. Уже к Новому году недостатка в программах с первоначальным взносом 10–15% не было.
Еще одна особенность – негласный отказ многих банков от выдачи кредитов на основании справки о доходах в свободной форме. Некоторые эксперты объясняют это увеличением доли иностранных кредитных организаций, которые более консервативны, и желанием российских банков снизить ипотечные риски. С этим отказом связывают и снижение темпов роста ипотечного рынка – от двойного в 2006 году до полуторного в 2007-м: все-таки сегодня справку о доходах в свободной форме представляют не меньше 60% всех обратившихся за ипотечным кредитом.
Кризис или нет, но банки, намеренные наращивать долю на рынке ипотеки, не заинтересованы в ужесточении условий, а те, что условия все-таки ужесточают, в ипотеке не очень-то и нуждаются. Поэтому у ведущих банков ожидается улучшение условий, правда постепенное (на 0,25–0,5%) и без «революций».
В 2007 году наметились тенденции к улучшению условий кредитов на свободные цели под залог имеющейся недвижимости и к активному развитию ломбардного кредита.
Отдельная тема, только заявленная во второй половине прошлого года, – специальные программы для некоторых социальных групп (студентов, бюджетников, молодых специалистов) – в этом году получит продолжение. Сохраняется и курс на уравнивание в правах наемного работника, владельца или совладельца бизнеса и малого предпринимателя – долгое время последние категории на ипотечном рынке проходили по более жестким условиям.
Между городом и деревней
Прошлогодняя тенденция увеличения доли «первички» на рынке ипотеки останется на повестке и в этом году. Спрос может омрачить только нехватка хороших и недорогих предложений строящегося жилья. Сегодня очевидно, что строители предпочитают проекты не ниже бизнес-класса, а большинство рекламируемых объектов относятся к сегментам «комфорт» и «элит». В результате, несмотря на формальную разницу в цене «первички» и «вторички» – 20–25%, самые дешевые варианты жилья оказываются именно на вторичном рынке.
В обозримом будущем появится больше программ кредитования покупки и строительства загородных объектов. Однако стоит оговориться, что в первую очередь такие предложения интересны частным инвесторам, для которых неуклонный рост цен на «загород» – неплохой стимул для вложения денег, а также тем, кто уже решил квартирный вопрос. Всем остальным загородный рынок будет интересен ровно до тех пор, пока цены на нем в разы отличаются от городских либо пока ситуация на городском рынке недвижимости не заставит быстро переключиться на приобретение квартиры, например, при очередном скачке цен.
Денег хватит только крупным
Очевидно, что проблемы с ликвидностью будет испытывать большая часть игроков – глобальный финансовый кризис еще далек от завершения. Скорее всего, это приведет к переделу рынка. Развивать ипотеку, в том числе и снижая ставки, смогут в первую очередь кредитные организации, имеющие большой оборот. Мелкие игроки будут вынуждены, либо сократить программы, либо отказаться от них, либо объединиться. Все это приведет к укрупнению игроков. Крупные, не испытывающие проблем с ликвидностью, в том числе имеющие поддержку зарубежных материнских структур, продолжат скупку качественных кредитных портфелей по заниженной ставке. Например, такую политику проводят ВТБ-24, КИТ-Финанс и Дельта-кредит. О готовности выкупать качественные портфели кредитов с дисконтом заявил Городской ипотечный банк.
Крупные банки, заинтересованные в увеличении доли на рынке, охотно привлекают «качественных» заемщиков, уже одобренных другими банками, но не сумевших получить кредит из-за кризиса ликвидности. Успешно развивается и перекредитование, в том числе и благодаря активному участию кредитных брокеров. Банки ищут новые каналы продаж. Одной из альтернатив становится реализация кредитов через ипотечных брокеров. Пока через них проходит только около 10% заявок, но эта цифра растет.
Продолжится рост спроса на региональных ипотечных рынках. Собственно, уже сейчас во многих регионах ипотечные сделки с недвижимостью составляют до 80% от всех заключенных, в то время как в Петербурге их пока не более четверти. Ожидается, что в регионах произойдет снижение ставок по рублевым кредитам. В глубинке жители вообще больше доверяют рублю. На эти программы приходится до 90% ипотечных кредитов. В столицах, наоборот, около 70% займов оформляется в американской валюте.
Подводя итог, отметим, что 2008 год будет неоднозначным для ипотеки. Крупные игроки, скорее всего, кинут все силы на завоевание лучшей доли на рынке, взяв на вооружение и игру на снижение ставок (в пределах разумного), и игру в лояльные условия, и игру на вылет конкурентов. Для небольших компаний год будет тяжелым – банки будут вынуждены решать, быть или не быть им в ипотеке.
Спец-комментарий
Елена Храброва,
начальник Управления розничной сети филиала ОАО «Сведбанк» в СПб:
– Кризис приведет к перераспределению на российском банковском рынке, поможет этот рынок упорядочить, оставив только самых сильных игроков, действительно заинтересованных в работе в сфере ипотечного кредитования и имеющих для этого финансовые возможности.
С нашей точки зрения, складывающаяся ситуация создаст хорошие условия для нового игрока в лице Swedbank – банки, входящие в Swedbank Group, занимают лидирующее положение в ипотечном кредитовании на своих основных рынках (Латвия, Литва, Эстония, Швеция). В группе накоплен огромный опыт работы с ипотечным кредитованием, и мы будем его активно переносить на российский рынок, адаптируя к местным условиям. Ипотека является для нас одним из приоритетных продуктов, и мы планируем активно его развивать в 2008 году.
Программа ипотечного кредитования ОАО «Сведбанк» была представлена на российском рынке практически в самый разгар кризиса – в сентябре 2007 года. В настоящее время мы предлагаем ипотечные кредиты в евро и американских долларах на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде. Благодаря материнской организации Swedbank Group мы не испытываем проблем с финансированием, что дает нам возможность не повышать ставки, несмотря на мировой финансовый кризис.
На наш взгляд, конкуренция в сфере ипотечного кредитования будет постепенно смещаться из чисто ценовой в сферу дополнительных условий. Так как ипотечный кредит берется на долгий срок, для клиентов все более важен не только размер процентной ставки, но и дополнительные условия. Потенциальному заемщику важно знать, что банк ориентирован на построение долгосрочных отношений и лоялен к клиентам.
Условия ипотечного кредитования в ОАО «Сведбанк» изначально были мягкими, и мы не меняли их и во время кризиса: мы принимаем подтверждение доходов справкой в свободной форме, мы готовы рассматривать заявления от предпринимателей, клиент может выбрать вид процентной ставки (фиксированную или плавающую) и способ начисления процентов – аннуитетный или дифференцированный.
В случае положительной кредитной истории заемщика в нашем банке мы также готовы пересмотреть основные условия кредитования – срок кредита и/или процентную ставку. Также в случае особых обстоятельств – например, отпуска по уходу за ребенком или смены работы – мы готовы предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок до 6 месяцев, в течение которых заемщик выплачивает только проценты по кредиту.
www.novostroy.su
Но 2008 год обещает быть еще интересней.
Четвертый квартал 2007 года прошел под знаком американского ипотечного кризиса, что привело к некоторому ухудшению условий кредитования, в первую очередь к увеличению размера первоначального взноса. Добавим к этому полный штиль цен на рынке недвижимости – и получим солидную массу отложенного спроса.
Агрессивная среда
Прогноз специалистов в сфере недвижимости на 2008 год еще недавно был более чем прозрачен: до президентских выборов роста цен ждать не стоит, да и после – в лучшем случае к осени. Увы! Как показали первые месяцы нового года, рост цен есть, и гораздо выше ожидаемого. Иными словами, уже сейчас на рынке нервно. Создается впечатление, что кто-то взялся раскачивать застоявшийся рынок, искусственно нагнетая слухи об увеличении цен в полтора раза, а то и вдвое. В результате даже сегодня скорректированный прогноз заявляет 40-процентный рост. С другой стороны, ожидается, что на весну придется очередной виток кризиса ликвидности, который рынка недвижимости коснется опосредованно, в части, отвечающей за рост ставок по ипотечным кредитам.
А теперь давайте представим, как поведет себя вся эта масса отложенного спроса, когда, вместо ожидания снижения ставок, граждане уверуют, что цены взлетят почти на 50%, а условия по кредиту ухудшатся... Если хотите подстегнуть рынок – устройте панику. В общем, рынок, скорее всего, срезонирует в реальный, а не нагнетенный рост. Впрочем, ипотеке такая ситуация может быть на руку. Сообразив, что ждать не имеет смысла, многие поспешат купить квартиру сейчас, прибегнув к ипотеке на предлагаемых условиях.
К тому же при значительном росте цен у банков снижаются риски, связанные со стоимостью недвижимости, что также оставляет возможность для маневра. Однако рост цен стимулирует увеличение спроса на ипотеку ровно до тех пор, пока выросшие цены не сделали «неподъемными» выплаты по кредиту для большинства желающих.
Ставки сделали
В четвертом квартале 2007 года многие журналисты с удовольствием писали об ухудшении условий по выдаче кредитов. В чем-то коллеги правы, а в чем-то нет. Начнем с очевидного – со ставки по кредиту. Рост, безусловно, был, но в первую очередь там, где ипотекой заниматься стало невыгодно и дорого, то есть в небольших банках, существенно завязанных на международных деньгах. Ведущие банки ставку практически не меняли, а кое-где даже снизили – например, программа Национальной ипотечной компании, действующая до конца 2007 года, позволяла оформить ипотеку, сэкономив от 0,5 до 1% годовых. Банк Москвы с наступлением 2008 года снизил ставки по отдельным программам в рублях и долларах. Так, по кредитам на срок до 10 лет с минимальным первым взносом ставки в долларах и евро упали на 0,5%. Впрочем, по «длинным» долларовым кредитам они частично увеличились – на те же 0,5%. Статистика ЦБ РФ за третий и четвертый кварталы также свидетельствует о постепенном снижении ставок, увеличении сроков кредитования, росте доли ипотечных кредитов в кредитах на покупку жилья.
Некоторые банки решили проблему минимальных ставок довольно изящно, предложив кредиты в альтернативных рублю и доллару швейцарских франках и японских йенах. Первым в России ипотеку в швейцарских франках стал предлагать Банк Москвы. На сегодняшний день треть ипотечного портфеля этого банка приходится на займы в швейцарской валюте. Ставки составляют 7–8% годовых против 9–10% в долларах и 11–13% в рублях.
По данным Банка России, за третий квартал 2007 года доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10%. Всему виной падение доллара, ипотечный кризис в США и постепенное выравнивание условий на кредиты в долларах и рублях. В текущем году смена валютных приоритетов продолжится.
Программный отказ
Отказ от программ с нулевым первоначальным взносом отмечается практически повсеместно, однако это должно было произойти вне зависимости от кризиса – ввиду высокой рискованности таких программ. Уже к Новому году недостатка в программах с первоначальным взносом 10–15% не было.
Еще одна особенность – негласный отказ многих банков от выдачи кредитов на основании справки о доходах в свободной форме. Некоторые эксперты объясняют это увеличением доли иностранных кредитных организаций, которые более консервативны, и желанием российских банков снизить ипотечные риски. С этим отказом связывают и снижение темпов роста ипотечного рынка – от двойного в 2006 году до полуторного в 2007-м: все-таки сегодня справку о доходах в свободной форме представляют не меньше 60% всех обратившихся за ипотечным кредитом.
Кризис или нет, но банки, намеренные наращивать долю на рынке ипотеки, не заинтересованы в ужесточении условий, а те, что условия все-таки ужесточают, в ипотеке не очень-то и нуждаются. Поэтому у ведущих банков ожидается улучшение условий, правда постепенное (на 0,25–0,5%) и без «революций».
В 2007 году наметились тенденции к улучшению условий кредитов на свободные цели под залог имеющейся недвижимости и к активному развитию ломбардного кредита.
Отдельная тема, только заявленная во второй половине прошлого года, – специальные программы для некоторых социальных групп (студентов, бюджетников, молодых специалистов) – в этом году получит продолжение. Сохраняется и курс на уравнивание в правах наемного работника, владельца или совладельца бизнеса и малого предпринимателя – долгое время последние категории на ипотечном рынке проходили по более жестким условиям.
Между городом и деревней
Прошлогодняя тенденция увеличения доли «первички» на рынке ипотеки останется на повестке и в этом году. Спрос может омрачить только нехватка хороших и недорогих предложений строящегося жилья. Сегодня очевидно, что строители предпочитают проекты не ниже бизнес-класса, а большинство рекламируемых объектов относятся к сегментам «комфорт» и «элит». В результате, несмотря на формальную разницу в цене «первички» и «вторички» – 20–25%, самые дешевые варианты жилья оказываются именно на вторичном рынке.
В обозримом будущем появится больше программ кредитования покупки и строительства загородных объектов. Однако стоит оговориться, что в первую очередь такие предложения интересны частным инвесторам, для которых неуклонный рост цен на «загород» – неплохой стимул для вложения денег, а также тем, кто уже решил квартирный вопрос. Всем остальным загородный рынок будет интересен ровно до тех пор, пока цены на нем в разы отличаются от городских либо пока ситуация на городском рынке недвижимости не заставит быстро переключиться на приобретение квартиры, например, при очередном скачке цен.
Денег хватит только крупным
Очевидно, что проблемы с ликвидностью будет испытывать большая часть игроков – глобальный финансовый кризис еще далек от завершения. Скорее всего, это приведет к переделу рынка. Развивать ипотеку, в том числе и снижая ставки, смогут в первую очередь кредитные организации, имеющие большой оборот. Мелкие игроки будут вынуждены, либо сократить программы, либо отказаться от них, либо объединиться. Все это приведет к укрупнению игроков. Крупные, не испытывающие проблем с ликвидностью, в том числе имеющие поддержку зарубежных материнских структур, продолжат скупку качественных кредитных портфелей по заниженной ставке. Например, такую политику проводят ВТБ-24, КИТ-Финанс и Дельта-кредит. О готовности выкупать качественные портфели кредитов с дисконтом заявил Городской ипотечный банк.
Крупные банки, заинтересованные в увеличении доли на рынке, охотно привлекают «качественных» заемщиков, уже одобренных другими банками, но не сумевших получить кредит из-за кризиса ликвидности. Успешно развивается и перекредитование, в том числе и благодаря активному участию кредитных брокеров. Банки ищут новые каналы продаж. Одной из альтернатив становится реализация кредитов через ипотечных брокеров. Пока через них проходит только около 10% заявок, но эта цифра растет.
Продолжится рост спроса на региональных ипотечных рынках. Собственно, уже сейчас во многих регионах ипотечные сделки с недвижимостью составляют до 80% от всех заключенных, в то время как в Петербурге их пока не более четверти. Ожидается, что в регионах произойдет снижение ставок по рублевым кредитам. В глубинке жители вообще больше доверяют рублю. На эти программы приходится до 90% ипотечных кредитов. В столицах, наоборот, около 70% займов оформляется в американской валюте.
Подводя итог, отметим, что 2008 год будет неоднозначным для ипотеки. Крупные игроки, скорее всего, кинут все силы на завоевание лучшей доли на рынке, взяв на вооружение и игру на снижение ставок (в пределах разумного), и игру в лояльные условия, и игру на вылет конкурентов. Для небольших компаний год будет тяжелым – банки будут вынуждены решать, быть или не быть им в ипотеке.
Спец-комментарий
Елена Храброва,
начальник Управления розничной сети филиала ОАО «Сведбанк» в СПб:
– Кризис приведет к перераспределению на российском банковском рынке, поможет этот рынок упорядочить, оставив только самых сильных игроков, действительно заинтересованных в работе в сфере ипотечного кредитования и имеющих для этого финансовые возможности.
С нашей точки зрения, складывающаяся ситуация создаст хорошие условия для нового игрока в лице Swedbank – банки, входящие в Swedbank Group, занимают лидирующее положение в ипотечном кредитовании на своих основных рынках (Латвия, Литва, Эстония, Швеция). В группе накоплен огромный опыт работы с ипотечным кредитованием, и мы будем его активно переносить на российский рынок, адаптируя к местным условиям. Ипотека является для нас одним из приоритетных продуктов, и мы планируем активно его развивать в 2008 году.
Программа ипотечного кредитования ОАО «Сведбанк» была представлена на российском рынке практически в самый разгар кризиса – в сентябре 2007 года. В настоящее время мы предлагаем ипотечные кредиты в евро и американских долларах на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде. Благодаря материнской организации Swedbank Group мы не испытываем проблем с финансированием, что дает нам возможность не повышать ставки, несмотря на мировой финансовый кризис.
На наш взгляд, конкуренция в сфере ипотечного кредитования будет постепенно смещаться из чисто ценовой в сферу дополнительных условий. Так как ипотечный кредит берется на долгий срок, для клиентов все более важен не только размер процентной ставки, но и дополнительные условия. Потенциальному заемщику важно знать, что банк ориентирован на построение долгосрочных отношений и лоялен к клиентам.
Условия ипотечного кредитования в ОАО «Сведбанк» изначально были мягкими, и мы не меняли их и во время кризиса: мы принимаем подтверждение доходов справкой в свободной форме, мы готовы рассматривать заявления от предпринимателей, клиент может выбрать вид процентной ставки (фиксированную или плавающую) и способ начисления процентов – аннуитетный или дифференцированный.
В случае положительной кредитной истории заемщика в нашем банке мы также готовы пересмотреть основные условия кредитования – срок кредита и/или процентную ставку. Также в случае особых обстоятельств – например, отпуска по уходу за ребенком или смены работы – мы готовы предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок до 6 месяцев, в течение которых заемщик выплачивает только проценты по кредиту.
www.novostroy.su
