ЖСК - жилищно-строительные кооперативы
В советские времена слово "кооператив" произносилось с легким придыханием - купить квартиру было дано не всем. Для вступления в ЖСК требовались не только деньги - надо было еще работать в "правильном месте", ведь образовывались ЖСК в те времена в основном по "производственному признаку" - при организациях, предприятиях или творческих союзах. И чем солиднее была организация, тем лучше было и место для постройки, и сам дом.
Жилищно-строительные кооперативы не успели занять сколько-нибудь заметного места в системе распределения жилья между гражданами СССР. В наследство российским властям досталось не так уж много ЖСК. Явление это почти исключительно столичное: в Петербурге можно насчитать тысячи полторы ЖСК, в Москве - примерно вдвое больше. Теперь квартиры все больше покупают за "личные наличные" и слово "кооператив" звучит как-то старомодно и уж, во всяком случае, не так гордо. В наше время под термином ЖСК скрывается совсем другая система.
ЖСК современный - не прямой наследник советского ЖСК
Любой современный ЖСК - это некоммерческая организация, потребительский кооператив, основой деятельности которого является статья 116 Гражданского кодекса. У каждого кооператива есть устав - что роднит его с бывшим ЖСК. Основным органом управления ЖСК, как и в советские времена, является общее собрание членов кооператива. Общим собранием решаются такие жизненно важные вопросы, как ликвидация, реорганизация, избрание-переизбрание правления, внесение изменений в устав и т.д. И, естественно, прямым наследием советского ЖСК является система паенакопления.
Однако многим современный кооператив и отличается от своего предшественника и, безусловно, в выгодную сторону. Советский кооператив формировался следующим образом - собирались люди, вносили пай и на эти деньги строили один конкретный дом в конкретном месте. Когда дом был уже построен, происходила жеребьевка - собирались все члены, которые тянули бумажки, кому какая квартира достанется. Надо сказать, что в некоторых "прогрессивных" кооперативах в эту жеребьевку не включались квартиры на первых и последних этажах, предназначались они для желающих присоединиться к кооперативу в последний момент "без претензий".
Принципиальное отличие современного ЖСК от "советского" кооператива в том, что члены современного кооператива не завязаны на одном объекте, они сами выбирают, что они хотят - это может быть квартира, изолированная комната в коммунальной квартире, в Москве или Московской области вторичное жилье, новостройка - то есть любой каприз подлежит удовлетворению. Право поиска и выбора не ограничено.
Инструкция пользователя
Кооперативы рыночного типа существенно отличаются от своих прототипов:
1) Какого рода жилье они предоставляют?
Прошлые "кооперативщики" получали жилье в строящихся объектах, выражаясь современно, на первичном рынке. А вот нынешние члены ЖСК имеют возможность стать реальными собственниками не только объекта рынка первичного строительства, но и вторичного.
2) Что приобретает клиент?
Мы приобретаем право собственности. Но сегодня члены ЖСК становятся собственниками объекта недвижимости. Ранее таковое право в отношении недвижимости отсутствовало. Следовательно, человек, внесший пай, мог быть только собственником пая, и мог получить ордер на квартиру.
3) За какой срок можно стать собственником?
Очевидно, что таковым вы станете при условии 100 % выплаты пая. Если вы поговорите с председателями правлений, то выясните, что в советское время пай выплачивался примерно в течении 15 лет. Желающие могли сделать это и раньше. Нынешние кооперативы предлагают индивидуальный план рассрочки для каждого. Досрочное погашение ссуды не только допускается, но и приветствуется. При этом пайщик экономит на членских взносах, а кооператив получает возможность направить поступившие средства на покупку жилья для других пайщиков.
4) Откуда берутся деньги?
В советское время жилье строилось при помощи кредита, предоставляемого государством. А далее пайщики, уже внесшие при вступлении в кооператив часть суммы, выплачивали ее остаток в течение определенного времени, окупая занятые у государства средства. Каждый участник выплачивал пай за себя. А в настоящее время существует "касса взаимопомощи" или копилка. То есть каждый член ЖСК выплачивает определенные суммы - части своего пая - для выкупа желанного жилья.
Когда в общей копилке набирается сумма, необходимая для приобретения объекта, то ее используют и приобретают квартиру на ЖСК, а ее будущий владелец продолжает выплачивать пай в общую кассу для того, чтобы стать собственником. Получается, что часть его денег идет в пользу остальных членов ЖСК.
Таким образом, кооперативы рыночного периода - это не просто организации как таковые в привычном понимании советского человека, это новая система, финансовый алгоритм, позволяющий приобрести жилье в рассрочку, построить его с помощью "копилки".
В целом, всё это напоминает классическую финансовую пирамиду, требующую постоянного привлечения новых, "нижестоящих", звеньев. На самом деле это не так. Ведь в пирамиде вы вложив 100 рублей получаете 200, тот, кто вложил эти 200 получает от следующих 400 и т. д. В ЖСК вы вложив 100 рублей получаете еще 100, но на время, строго определенное договором, и обязаны эти полученные 100 рублей вернуть. При этом не забывайте о членских взносах, так что никакого "бесплатного сыра". Именно этим обеспечивается гарантия всем членам кооператива, что они получат ссуду и значит - новое жилье.
Дополнительные преимущества ЖСК
Упрощение процедуры вступления и, следовательно, получения ссуды.
ЖСК не требует определенной прописки, более того Вы даже можете быть иностранцем, ведь законодательных ограничений на прием в ЖСК нет.
ЖСК не требует справки о доходах и поручительства третьих лиц, ведь он застрахован от невозврата ссуды собственностью на жилье.
И последнее, и наверное, самое важное, все Ваши расходы на приобретение квартиры через систему ЖСК (включая оплату риэлтерских услуг, нотариального оформления, государственной регистрации и т.д.) будут в 2-2,5 раза меньше суммы выплаченных Вами за 10 лет процентов по банковскому кредиту.
Так что, добро пожаловать в ЖСК!
Как работает система ЖСК
Основной принцип работы ЖСК - добровольного объединения желающих купить квартиру, можно сформулировать так: "мы помогаем друг другу ". Сейчас кооперативы накопительного типа работают по принципу кассы взаимопомощи, когда каждый член кооператива помогает другому купить квартиру. Почему человек должен накапливать деньги в кооперативе, а не складывать их дома? Очень просто - сегодня ты помогаешь купить квартиру, завтра помогают купить квартиру тебе.
Кооператив - это накопительная система, которая позволяет накапливать человеку деньги постепенно, откладывая столько, сколько позволяет его семейный бюджет. Раньше для вступления надо было внести не менее 10 % от стоимости предполагаемой квартиры, сейчас даже этой суммой располагать не обязательно. Например в ЖСК "Свой Дом" для вступления на накопительный тарифный план достаточно внести 300 долларов.
В основе механизма - принцип "кассы взаимопомощи" советских времен, или, как это теперь модно говорить, принцип взаимной финансовой поддержки. Каждый вправе рассчитывать на поддержку товарищей, но и сам, в свою очередь, предоставляет ее другим. Вспомните, как сбрасывались "в кассу" по червонцу с получки, чтобы потом по очереди, получить солидную сумму и потихоньку, каждый месяц, в день получки гасить свой долг перед товарищами. Здесь почти так же, с отличием лишь в том, что из "кассы" советских времен денег хватало на сапоги жене, а в ЖСК - хватает каждому на квартиру.
Всем - срок
Если у вас на сегодняшний день денег нет, но есть желание улучшить свои жилищные условия в будущем, вы можете накапливать сумму, необходимую для оплаты 50 % стоимости квартиры с нуля. Накапливать эту сумму можно от одного года до 10 лет. Как только эта сумма накоплена, члену кооператива выделяется ссуда и начинается подбор жилья.
Те, у кого уже есть эти 50 %, или, как в уже упомянутом ЖСК "Свой Дом", 40%, могут внести их сразу и, миновав этап накопления, попасть сразу в группу ожидания. Срок ожидания - это обязательное условие работы кооператива. Необходим он для того, чтобы обеспечить работу всей рассрочки. Этот срок может быть разным, варьироваться в ту или другую сторону, но, в принципе, нормальный срок ожидания права на подбор для любых кооперативов, которых сейчас в России много, - это от одного месяца до полугода. В течение этого срока член кооператива продолжает выплачивать членские паевые взносы, которые аккумулируются на его лицевом счете.
Подобрав жилье, член кооператива со всей семьей въезжает в квартиру на основании договора безвозмездного пользования. В квартире все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, прописываются и в течение ряда лет выплачивают сумму рассрочки, предоставленной кооперативом (квартира при этом остается в собственности кооператива). В разных кооперативах разные сроки рассрочки. В одних (например ЖСК "Строим вместе”) - он зависит от сроков накопления 50% и может составлять от пяти до семи лет. То есть, чем дольше накапливались 50%, тем больший срок дается на то, чтобы расплатиться по рассрочке.
В других (ЖСК "Свой Дом") определяется тарифным планом в 7, 10, 12 или 15 лет в зависимости от первоначального взноса и льгот, предоставляемых разным категориям граждан (пенсионерам, молодым семьям, военнослужащим и т.д.)
Возвращая ссуду член кооператива также платит членские взносы. В отличие от процентов по банковскому кредиту, которые в настоящее время составляют 9-11% в валюте и 15-18% в рублях, и рассчитываются от остатка непогашенного кредита членские взносы являются неизменной величиной на весь период рассрочки, но составляют всего 1-3% от суммы ссуды в год.
Когда сумма выплачена полностью, на основании Гражданского кодекса человек становится собственником квартиры. Ему выдается справка о выплаченном пае, которая регистрируется либо в Москомрегистрации, либо в Московской областной регистрационной палате, которые и выдают Свидетельство о государственной регистрации права. Именно здесь ставится точка во всей "кооперативной одиссее", и уже бывший член кооператива становится собственником.
По материалам "КДО".
В советские времена слово "кооператив" произносилось с легким придыханием - купить квартиру было дано не всем. Для вступления в ЖСК требовались не только деньги - надо было еще работать в "правильном месте", ведь образовывались ЖСК в те времена в основном по "производственному признаку" - при организациях, предприятиях или творческих союзах. И чем солиднее была организация, тем лучше было и место для постройки, и сам дом.
Жилищно-строительные кооперативы не успели занять сколько-нибудь заметного места в системе распределения жилья между гражданами СССР. В наследство российским властям досталось не так уж много ЖСК. Явление это почти исключительно столичное: в Петербурге можно насчитать тысячи полторы ЖСК, в Москве - примерно вдвое больше. Теперь квартиры все больше покупают за "личные наличные" и слово "кооператив" звучит как-то старомодно и уж, во всяком случае, не так гордо. В наше время под термином ЖСК скрывается совсем другая система.
ЖСК современный - не прямой наследник советского ЖСК
Любой современный ЖСК - это некоммерческая организация, потребительский кооператив, основой деятельности которого является статья 116 Гражданского кодекса. У каждого кооператива есть устав - что роднит его с бывшим ЖСК. Основным органом управления ЖСК, как и в советские времена, является общее собрание членов кооператива. Общим собранием решаются такие жизненно важные вопросы, как ликвидация, реорганизация, избрание-переизбрание правления, внесение изменений в устав и т.д. И, естественно, прямым наследием советского ЖСК является система паенакопления.
Однако многим современный кооператив и отличается от своего предшественника и, безусловно, в выгодную сторону. Советский кооператив формировался следующим образом - собирались люди, вносили пай и на эти деньги строили один конкретный дом в конкретном месте. Когда дом был уже построен, происходила жеребьевка - собирались все члены, которые тянули бумажки, кому какая квартира достанется. Надо сказать, что в некоторых "прогрессивных" кооперативах в эту жеребьевку не включались квартиры на первых и последних этажах, предназначались они для желающих присоединиться к кооперативу в последний момент "без претензий".
Принципиальное отличие современного ЖСК от "советского" кооператива в том, что члены современного кооператива не завязаны на одном объекте, они сами выбирают, что они хотят - это может быть квартира, изолированная комната в коммунальной квартире, в Москве или Московской области вторичное жилье, новостройка - то есть любой каприз подлежит удовлетворению. Право поиска и выбора не ограничено.
Инструкция пользователя
Кооперативы рыночного типа существенно отличаются от своих прототипов:
1) Какого рода жилье они предоставляют?
Прошлые "кооперативщики" получали жилье в строящихся объектах, выражаясь современно, на первичном рынке. А вот нынешние члены ЖСК имеют возможность стать реальными собственниками не только объекта рынка первичного строительства, но и вторичного.
2) Что приобретает клиент?
Мы приобретаем право собственности. Но сегодня члены ЖСК становятся собственниками объекта недвижимости. Ранее таковое право в отношении недвижимости отсутствовало. Следовательно, человек, внесший пай, мог быть только собственником пая, и мог получить ордер на квартиру.
3) За какой срок можно стать собственником?
Очевидно, что таковым вы станете при условии 100 % выплаты пая. Если вы поговорите с председателями правлений, то выясните, что в советское время пай выплачивался примерно в течении 15 лет. Желающие могли сделать это и раньше. Нынешние кооперативы предлагают индивидуальный план рассрочки для каждого. Досрочное погашение ссуды не только допускается, но и приветствуется. При этом пайщик экономит на членских взносах, а кооператив получает возможность направить поступившие средства на покупку жилья для других пайщиков.
4) Откуда берутся деньги?
В советское время жилье строилось при помощи кредита, предоставляемого государством. А далее пайщики, уже внесшие при вступлении в кооператив часть суммы, выплачивали ее остаток в течение определенного времени, окупая занятые у государства средства. Каждый участник выплачивал пай за себя. А в настоящее время существует "касса взаимопомощи" или копилка. То есть каждый член ЖСК выплачивает определенные суммы - части своего пая - для выкупа желанного жилья.
Когда в общей копилке набирается сумма, необходимая для приобретения объекта, то ее используют и приобретают квартиру на ЖСК, а ее будущий владелец продолжает выплачивать пай в общую кассу для того, чтобы стать собственником. Получается, что часть его денег идет в пользу остальных членов ЖСК.
Таким образом, кооперативы рыночного периода - это не просто организации как таковые в привычном понимании советского человека, это новая система, финансовый алгоритм, позволяющий приобрести жилье в рассрочку, построить его с помощью "копилки".
В целом, всё это напоминает классическую финансовую пирамиду, требующую постоянного привлечения новых, "нижестоящих", звеньев. На самом деле это не так. Ведь в пирамиде вы вложив 100 рублей получаете 200, тот, кто вложил эти 200 получает от следующих 400 и т. д. В ЖСК вы вложив 100 рублей получаете еще 100, но на время, строго определенное договором, и обязаны эти полученные 100 рублей вернуть. При этом не забывайте о членских взносах, так что никакого "бесплатного сыра". Именно этим обеспечивается гарантия всем членам кооператива, что они получат ссуду и значит - новое жилье.
Дополнительные преимущества ЖСК
Упрощение процедуры вступления и, следовательно, получения ссуды.
ЖСК не требует определенной прописки, более того Вы даже можете быть иностранцем, ведь законодательных ограничений на прием в ЖСК нет.
ЖСК не требует справки о доходах и поручительства третьих лиц, ведь он застрахован от невозврата ссуды собственностью на жилье.
И последнее, и наверное, самое важное, все Ваши расходы на приобретение квартиры через систему ЖСК (включая оплату риэлтерских услуг, нотариального оформления, государственной регистрации и т.д.) будут в 2-2,5 раза меньше суммы выплаченных Вами за 10 лет процентов по банковскому кредиту.
Так что, добро пожаловать в ЖСК!
Как работает система ЖСК
Основной принцип работы ЖСК - добровольного объединения желающих купить квартиру, можно сформулировать так: "мы помогаем друг другу ". Сейчас кооперативы накопительного типа работают по принципу кассы взаимопомощи, когда каждый член кооператива помогает другому купить квартиру. Почему человек должен накапливать деньги в кооперативе, а не складывать их дома? Очень просто - сегодня ты помогаешь купить квартиру, завтра помогают купить квартиру тебе.
Кооператив - это накопительная система, которая позволяет накапливать человеку деньги постепенно, откладывая столько, сколько позволяет его семейный бюджет. Раньше для вступления надо было внести не менее 10 % от стоимости предполагаемой квартиры, сейчас даже этой суммой располагать не обязательно. Например в ЖСК "Свой Дом" для вступления на накопительный тарифный план достаточно внести 300 долларов.
В основе механизма - принцип "кассы взаимопомощи" советских времен, или, как это теперь модно говорить, принцип взаимной финансовой поддержки. Каждый вправе рассчитывать на поддержку товарищей, но и сам, в свою очередь, предоставляет ее другим. Вспомните, как сбрасывались "в кассу" по червонцу с получки, чтобы потом по очереди, получить солидную сумму и потихоньку, каждый месяц, в день получки гасить свой долг перед товарищами. Здесь почти так же, с отличием лишь в том, что из "кассы" советских времен денег хватало на сапоги жене, а в ЖСК - хватает каждому на квартиру.
Всем - срок
Если у вас на сегодняшний день денег нет, но есть желание улучшить свои жилищные условия в будущем, вы можете накапливать сумму, необходимую для оплаты 50 % стоимости квартиры с нуля. Накапливать эту сумму можно от одного года до 10 лет. Как только эта сумма накоплена, члену кооператива выделяется ссуда и начинается подбор жилья.
Те, у кого уже есть эти 50 %, или, как в уже упомянутом ЖСК "Свой Дом", 40%, могут внести их сразу и, миновав этап накопления, попасть сразу в группу ожидания. Срок ожидания - это обязательное условие работы кооператива. Необходим он для того, чтобы обеспечить работу всей рассрочки. Этот срок может быть разным, варьироваться в ту или другую сторону, но, в принципе, нормальный срок ожидания права на подбор для любых кооперативов, которых сейчас в России много, - это от одного месяца до полугода. В течение этого срока член кооператива продолжает выплачивать членские паевые взносы, которые аккумулируются на его лицевом счете.
Подобрав жилье, член кооператива со всей семьей въезжает в квартиру на основании договора безвозмездного пользования. В квартире все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, прописываются и в течение ряда лет выплачивают сумму рассрочки, предоставленной кооперативом (квартира при этом остается в собственности кооператива). В разных кооперативах разные сроки рассрочки. В одних (например ЖСК "Строим вместе”) - он зависит от сроков накопления 50% и может составлять от пяти до семи лет. То есть, чем дольше накапливались 50%, тем больший срок дается на то, чтобы расплатиться по рассрочке.
В других (ЖСК "Свой Дом") определяется тарифным планом в 7, 10, 12 или 15 лет в зависимости от первоначального взноса и льгот, предоставляемых разным категориям граждан (пенсионерам, молодым семьям, военнослужащим и т.д.)
Возвращая ссуду член кооператива также платит членские взносы. В отличие от процентов по банковскому кредиту, которые в настоящее время составляют 9-11% в валюте и 15-18% в рублях, и рассчитываются от остатка непогашенного кредита членские взносы являются неизменной величиной на весь период рассрочки, но составляют всего 1-3% от суммы ссуды в год.
Когда сумма выплачена полностью, на основании Гражданского кодекса человек становится собственником квартиры. Ему выдается справка о выплаченном пае, которая регистрируется либо в Москомрегистрации, либо в Московской областной регистрационной палате, которые и выдают Свидетельство о государственной регистрации права. Именно здесь ставится точка во всей "кооперативной одиссее", и уже бывший член кооператива становится собственником.
По материалам "КДО".