За и против. Покупка жилья в строящемся доме

Сегодня покупка квартиры в строящемся доме является одним из наиболее выгодных способов приобретения жилья.

Так же как и у любых других, у этих сделок есть целый ряд плюсов и минусов. Положительные моменты в покупке строящегося жилья очевидны, основной из них — существенная экономия денег при таком вложении. Строящиеся квартиры стоят намного дешевле, чем вторичное или уже построенное жилье. Однако вопрос о том, компенсирует ли низкая стоимость квадратного метра все недостатки такого решения, достаточно спорный.

Первое, что бросается в глаза покупателю — это невозможность получить свою квартиру «здесь и сейчас», так как она просто еще не построена. Соответственно, у многих потенциальных покупателей возникает вполне резонное опасение, что строительство может быть и не доведено до конца застройщиком. Что в этом случае теряет покупатель? Как минимум, свое время, как максимум — еще и деньги. Такие ситуации сегодня случаются все реже, однако отсутствие четких правил оформления покупки строящегося жилья таким образом, чтобы интересы покупателя учитывались в полной мере, является одним из самых главных минусов такого сотрудничества.

Каким образом сегодня приобретается квартира у застройщика? Первые договоренности заключаются еще на стадии начального строительства, когда на месте дома вырыт котлован или, в лучшем случае, стоит фундамент. Делать это позже нецелесообразно. По мере того, как процесс возведения дома будет продвигаться к своему логическому завершению, стоимость квадратного метра в нем будет расти, а количество невыкупленных квартир — уменьшаться. Соответственно, чем раньше получится начать выплачивать стоимость квартиры, тем лучше. Сегодня покупатель квартиры у застройщика не может заключить с ним договор о приобретении квартиры до того момента, пока сам застройщик не зарегистрирует свои права собственности на возведенное здание.

Соответственно, продажа в прямом смысле этого слова осуществляется только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. До этого момента будущей владелец квартиры выкупает ее согласно условиям предварительного договора. Деньги напрямую застройщику по закону он передавать не может. Для того чтобы процесс выкупа начался, в сделку вступает третья сторона. Как правило, ей является банк, в котором покупатель открывает лицевой счет. На этот счет в течение всего времени строительства он перечисляет деньги, предназначенные для застройщика, в конечном итоге расплачиваясь с ним с помощью накопленных таким образом средств.

Единственный документ, который на данном этапе заключают застройщик и покупатель, — договор резервирования квартиры (или любой из его аналогов). В нем прописываются права и обязанности обеих сторон. Согласно этому договору покупатель передает застройщику задаток (несколько процентов от стоимости квартиры), который для продавца становится подтверждением серьезности намерений потенциального владельца жилья. Здесь есть один нюанс — в случае, если покупатель отказывается от приобретения квартиры, он должен компенсировать застройщику убытки, связанные с этим, в сумме, равной двойному размеру задатка. В случае, если застройщик не доводит строительство до конца, отказывается продавать квартиру или каким-либо иным способом уклоняется от исполнения взятых согласно договору обязательств, он возвращает покупателю его задаток и все. То есть в случае неисполнения условий договора застройщик ровным счетом ничего не теряет, тогда как покупателю есть чем рисковать.

Как минимум, за то время, пока идет возведение здания, вложенная дольщиком в строительство сумма обесценивается за счет инфляции и прироста цены на квадратный метр, соответственно, при неблагоприятном развитии событий потери для покупателя оказываются весьма существенными.