Как покупать зарубежную недвижимость

Процедура покупки недвижимости в каждой из стран выглядит по-своему. Именно поэтому для успешного проведения сделки покупателю необходимо знать условия проведения и оформления сделок купли-продажи в государстве, на территории которого находится интересующее его жилье. В большинстве стран покупка жилья проводится в несколько примерно одинаковых этапов.

Покупатель и продавец составляют предварительный договор (что-то вроде договора о намерениях), в котором обозначается предмет сделки (конкретный объект недвижимости), его стоимость, размер задатка и сроки подписания основного договора. После заключения предварительного договора покупатель вносит задаток, который не возвращается в случае его отказа от сделки. Соответственно, если продавец по каким-либо причинам решает не продавать дом или квартиру, он возвращает партнеру задаток, в некоторых странах даже в двойном размере. Чаще всего его размер составляет десятую часть от стоимости жилья.

После этого оформляется основной договор, согласно которому покупатель получает имущественные права на недвижимость (в некоторых случаях только право на проживание), выплачивается остальная сумма по договору. Затем происходит регистрация сделки, и покупатель становится обладателем предмета договора — дома или квартиры. Несмотря на то, что приведенная схема на первый взгляд выглядит довольно простой, в ней есть свои нюансы, те или иные для разных стран.

Так, к подписанию предварительного договора нужно хорошо подготовиться — в ряде государств после его заключения покупатель не имеет права оспаривать стоимость жилья даже в том случае, если будут обнаружены существенные дефекты жилья. Многие страны вводят ограничения на покупку недвижимости для иностранцев. Так, в Болгарии невозможно приобрести в частную собственность землю — такое право имеют только организации, зарегистрированные на ее территории. Аналогичные требования предъявляет Чехия, однако, кроме того, что организация-покупатель должна быть зарегистрированной в стране, ее владельцем либо исполнительным директором в обязательном порядке должен быть гражданин государства.

В ряде стран покупка жилья возможна только с разрешения властей, которого приходится ждать несколько месяцев, а то и лет. В некоторых случаях получение этого разрешения можно ускорить, зарегистрировав в стране фирму с определенным уставным капиталом. Можно сказать, что требования разных государств к иностранцам или компаниям, приобретающим на их территории недвижимость, во многом схожи — для того, чтобы получить такое право, покупатель должен инвестировать средства в экономику страны либо работать на ее территории, принося доход казне уплатой налогов.

Этап подписания основного договора в любой стране проходит под контролем нотариуса. Функции, которые он выполняет, могут быть различными для каждого из государств. Так, нотариус может просто зарегистрировать договор, может проконтролировать осуществление оплаты, может проверить юридическую чистоту сделки и т.д. Для каждой страны его роль определяется индивидуально.

Вступление в права владения — важнейший этап в сделках купли-продажи недвижимости за рубежом. В ряде государств предварительно может понадобиться получение регистрационного номера, в соответствии с которым впоследствии покупателю будут присвоены имущественные права. В некоторых государствах этот момент наступает только через определенное время после подписания договора. Также важно учитывать, что не всегда наличие права собственности на некое жилье является поводом или причиной для получения гражданства или вида на жительство.