26.09.2007
Обмен считается одной из самых сложных сделок с недвижимостью. Для того, чтобы успешно его реализовать, потребуется не только найти контрагентов, которых бы устроили условия операции, но и провести ряд вспомогательных действий.
Часто обмен складывается из нескольких связанных сделок, в результате реализации которых каждый из участников получает желаемый результат — кто-то деньги, вырученные от продажи жилья; кто-то, напротив, новую квартиру; кто-то квартиру меньшей площади и доплату. Обменные операции требуют от собственников жилья особой внимательности на каждом из этапов сделки. Правильное определение размеров доплат при неравноценной мене здесь является одним из ключевых условий успешного завершения всего обменного процесса.
Идеальный вариант обмена, когда одна квартира меняется на другую, и при этом их стоимость равнозначна, встречается крайне редко. В большинстве случаев объектами обменной сделки становятся квартиры, обладающие различной ценностью, и для того, чтобы ее уравновесить и совершается доплата.
По своей сути доплата — это разница между стоимостью обмениваемых квартир, однако определение ее размера — это не только вычисление цены жилья, участвующего в сделке. Например, одна сторона может идти на встречу другой, в случае, если требуется срочный обмен или инициатору обмена необходимо получить жилье в строго определенном районе города. В этом случае размер доплаты может колебаться в пользу того, кто меньше заинтересован в сделке.
Однако эти факторы являются второстепенными, а их влияние оказывается значительным только на этапе торга. Основное внимание придается рыночным ценам квартир, участвующих в обмене, на момент совершения сделки. Один из основных показателей при оценке стоимости квартиры — ее метраж, в этом случае является далеко не единственным учитывающимся параметром. При определении размера доплаты значительную роль играют и другие показатели, среди которых год постройки дома и район, в котором он находится, планировка квартиры и ее состояние, этаж, на котором она находится и материалы, из которых построен сам дом, и т.д. Довольно часто в расчет принимается то, насколько развита инфраструктура в районе, где находится дом. Если по соседству есть магазины, школы, детские сады, больницы и остановки транспорта или метро, это способно если не повысить стоимость квартиры, то стать еще одним фактором, способствующим принятию положительного решения об участии именно этого жилья в обмене.
Ситуация становится еще сложнее, если в качестве доплаты выступает еще один объект недвижимости или ценное имущество. Гаражи, дачи, автомобили, квартиры, земельные участки — все это вполне может играть роль «довеска». В этом случае дополнительно придется оценивать еще и это имущество.
Таким образом, получается, что для того, чтобы совершить сделку, связанную с меной недвижимости, и при этом не остаться в проигрыше, необходимо учитывать множество нюансов. Максимально полную и объективную оценку стоимости жилья, участвующего в обмене, сможет провести, пожалуй, только опытный риелтор.
Важно учитывать, что разница в стоимости обмениваемых квартир является не более чем базисом для определения размера доплаты, своеобразной точкой отсчета для дальнейших переговоров. Окончательно он устанавливается между участвующими в обмене сторонами путем согласования и торга, а влияние на итоговую сумму могут оказывать самые разные факторы, вплоть до личных симпатий контрагентов друг к другу — это индивидуально для каждой сделки, связанной с обменом.
