20.02.2011
Как известно, в практике довольно распространены случаи, когда доверчивые покупатели квартир становятся жертвами обмана мошенников, использующих для этого самые разнообразные схемы: от продажи чужого жилья, выдавая себя за собственника, до «срочной продажи в связи с выездом», одновременно нескольким лицам.
Каким образом можно обезопасить себя при покупке квартиры, чтобы не попасться на удочку к великим махинаторам?
Купить сегодня квартиру совсем нетрудно, была бы необходимая сумма денег, но и остаться в итоге у разбитого корыта тоже можно, если вовремя не уделить особое внимание некоторым важным моментам. Итак, ещё до заключения договора купли-продажи, в первую очередь необходимо лично посмотреть покупаемую квартиру и встретиться с её хозяином, а также убедиться в том, что его правоспособность не вызывает сомнения, то есть продавец является собственником продаваемой недвижимости и его право собственности на это жильё зарегистрировано. Кроме того, лучше заранее установить наличие несанкционированной перепланировки квартиры. Для этого покупатель имеет полное право проверить подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую недвижимость, а именно, свидетельство о праве собственности и документ, на основании которого это право было приобретено, документы из БТИ, а также бумаги, удостоверяющие личность продавца и его семейное положение. Помимо всего этого не будет лишним обратить внимание и на наличие согласия супруги и органа опеки и попечительства (если имеются дети) на продажу квартиры.
Стоит также отметить, что крайне нежелательно приобретать квартиру, которая в течение года несколько раз покупалась и продавалась, а также в доме, признанном аварийным, подлежащим сносу, капитальному ремонту или реконструкции.
В договоре купли-продажи должны быть четко указаны цена квартиры и данные, позволяющие определить её конкретный адрес и техническую характеристику.
И, конечно же, особое внимание необходимо уделить проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры для уточнения наличия каких-либо обременений или третьих лиц, имеющих право на эту недвижимость и т.п. Целесообразно будет включить в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, то есть эта недвижимость не находится под арестом, в залоге и т.д.
Как правило, покупатель не всегда может получить необходимую информацию о покупаемой квартире и продавце и, соответственно, учесть возможные последствия сделки, поэтому в данном случае рекомендуется воспользоваться услугами агентства по недвижимости. Это ускорит весь процесс, облегчит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг.
При выборе риэлтора следует убедиться в надежности агентства, для этого следует ознакомиться с уставом и регистрационными документами. В договоре с фирмой необходимо четко прописать представляемые услуги. Самое главное – риэлтор обязан обеспечить сбор документов и проверку их на юридическую чистоту. Это не только проверка комплекта бумаг, представленных продавцом, но и выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам. Для этого потребуется установить совершались ли сделки с данной недвижимостью и получить выписку из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее, жили ли в ней несовершеннолетние во время приватизации, которые тоже могут претендовать на жилплощадь. Необходимо помнить, что выписать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, возможно только через суд.
На риэлтора возлагается подготовка и заключение предварительного договора и договора купли-продажи, подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о праве собственности, обеспечение безопасных взаиморасчетов сторон, оформление акта приема-передачи и контроль передачи жилья новому собственнику, а также некоторые другие действия. В договоре должен быть определён конкретный размер вознаграждения риэлтора в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке.
Таким образом, чтобы избежать многих неприятных казусов и лишних проблем при покупке квартиры, необходимо быть осведомлённым во многих вопросах и продумывать каждый шаг или же полностью себя обезопасить и воспользоваться услугами опытных специалистов.
