17.06.2010
Уже обычной становится практика покупки квартиры, находящейся в залоге под кредит, взятый в банке. В сегменте вторичного рынка доля таких квартир составляет около 10 % и каждый месяц их количество увеличивается.
Квартиры, служащие гарантийным обязательством, продаются сейчас не только жителями России, не имеющими возможность расплатиться по кредиту, но и самими банками. Если покупка таких квартир раньше вызывала массу опасений и вопросов, то теперь это почти уже стало обычной практикой с уже отработанной схемой покупки. Но, тем не менее, нужно быть крайне осторожным, приобретая заложенную квартиру. Итак, что нужно знать, имея дело с квартирой в залоге, чтобы не потерять свои деньги и не оказаться без крыши над головой?
Часты случаи, когда недобросовестный продавец скрывает информацию о своих отношениях с банком. Подписывая договор купли-продажи недвижимости, очень внимательно изучите его текст. Уже отслежена практика, когда информация о том, что квартира находится в залоге, «спрятана» в тексте договора. Вас, как бы и информируют об этом, но и оставляют за вами право обратить или не обратить на эту информацию внимание. Внимательно изучите свидетельство на право собственности. В нем указано, на основании, какого документа это свидетельство выдано. Когда берется ипотечный кредит, свидетельство на право собственности сдается в регистрирующий орган, после прекращения залога выдается новое свидетельство. И свидетельство о праве собственности, и свидетельство о залоге составлено по одинаковой форме, только в свидетельстве о залоге документом, на основании которого выдано свидетельство, является договор по ипотеке.
Вы отвечаете перед законом в полной мере и становитесь «недобросовестным покупателем», если суд сможет доказать, что вы получив информацию о том, что квартира является залогом под невыплаченный кредит, проигнорировали ее и все равно заключили договор купли-продажи. Есть простой способ себя обезопасить. Надо включить в договор пункт, в котором указано, что продавец гарантирует, что продаваемая недвижимость принадлежит ему по праву собственности и какие-либо «обременения» отсутствуют. Этим вы перекладываете на продавца ответственность за недобросовестную продажу. В случае судебных разбирательств он будет отвечать за нарушение своих обязательств и перед вами и перед банком.
Если же вы сознательно идете на покупку заложенной квартиры, (ведь их продают на десять, а то и пятнадцать процентов дешевле, чем «не обремененные» квартиры), то должны знать, что перед составлением договора купли-продажи вы обязаны погасить кредит, взятый под эту квартиру в банке. Вы имеете право на покупку, получив у банка письмо о погашении задолженности для нотариуса о снятии запрета на квартиру. Имейте в виду, что оригиналы документов на квартиру хранятся в банке, а не у продавца, то есть, как залог вы документы на квартиру забрать не сможете. Этим пользуются жулики, набирая задаток от разных покупателей на одну и ту же недвижимость. Вы должны иметь на руках всю сумму наличными. К тому же, нужно заранее спланировать все финансовые этапы этой многоступенчатой операции. Учтите, что банковским служащим необходимо время на оформление документов.
