Офисная зона в ТРЦ

Любой девелопер стремится к тому, чтобы максимально эффективно использовать ресурсы строительной площадки.

В условиях нехватки площадей под строительство целесообразно строить торговый центр высотой в несколько этажей. Правда, потом придется размещать арендаторов на этих нескольких этажах так, чтобы максимальный процент площади торгового центра приносил прибыль. Практика показывает, что для торговых операторов приемлемыми оказываются лишь первые два-три этажа здания, и, естественно, они предпочитают занимать места согласно этой статистике.

Чтобы оставшиеся этажи не пустовали и тоже приносили прибыль, на них целесообразно разместить таких арендаторов, которым для успешного функционирования не нужны плотные людские потоки. Это могут быть салоны красоты, центры детского или взрослого досуга, кафе, бары и т.д. Однако для каждого из перечисленных операторов все-таки важно, чтобы торговый центр имел подходящую специфику.

В этом плане наиболее универсальными оказываются арендаторы офисных помещений, не требующие больших площадей и прекрасно чувствующие себя в самых «холодных» зонах практически любых торговых центров. Удаленность от основных покупательских потоков в какой-то мере играет им на руку — посетители не должны пробираться к офису через скопление людей, а сами работники имеют возможность спокойно работать в тишине. Сочетание в одном торговом центре торговых и офисных помещений является одним из самых нейтральных, а при грамотном зонировании эти две группы арендаторов смогут работать, совершенно не мешая друг другу и даже в какой-то мере дополняя одна другую.

Существует два типовых варианта размещения офисной зоны в торговом центре. В первом случае доминантой оказывается группа арендаторов торговых помещений, во втором — офисных.

В первом варианте часть офисных помещений могут арендовать операторы, размещенные в том же торговом центре. Кроме очевидного удобства, в ряде случаев они имеют дополнительную скидку на аренду офиса. Также в офисной зоне торгового центра могут разместиться компании, ориентированные в первую очередь на работу с клиентом: туроператоры, агентства недвижимости, кадровые центры и т.д. А вот консалтинговым агентствам, адвокатским конторам, компаниям, занимающимся аудитом, и т.д. в торговом центре будет неудобно; кроме того, такое размещение может не лучшим способом отразиться на их имидже.

Второй вариант — доминирующее положение офисных площадей и размещение торговых операторов в качестве сателлитов — также является весьма удобным. В таких центрах торговые точки располагаются, как правило, только на первом этаже, а все остальное здание занимают офисы. В случае, если основная часть магазинов размещается в составе бизнес-центра высокого класса, в состав торговых операторов входят бутики, магазины, предлагающие ювелирные украшения, парфюмерию, бизнес-сувениры и т.д. При таком составе арендаторов необходимо четкое зонирование и организация раздельных входов в торговую и офисную зоны. Более демократично устраивают бизнес-центры класса b и c. Здесь желателен общий вход для торговой и офисной зон, чтобы сотрудники офисов могли пользоваться магазинами, расположенными в здании, не выходя из него. Состав торговых операторов тоже несколько иной — как правило, это магазины канцтоваров, сувениров и т.д.

Несмотря на все положительные качества тандема офисных и торговых площадей, в таком совмещении есть свои подводные камни. Например, если нарушить зонирование, пострадают обе группы арендаторов; также стоит учитывать, что управление подобным торговым центром более сложное, а его эксплуатация более дорогая.