18.04.2010
Если два года назад российская коммерческая недвижимость являлась очень привлекательной инвестицией как для российских, так и для зарубежных компаний, то сегодня активность инвесторов является более чем умеренной.
За прошедший с начала экономического кризиса год инвестиционная привлекательность объектов, находящихся в России, резко снизилась, в результате чего многие инвесторы покинули российский рынок, отказавшись от ранее озвученных планов.
Моментом, когда компании, собиравшиеся вести инвестиционную деятельность в России, начали пересматривать свои планы, стала осень 2008-го года. Первопричиной произошедшей коррекции стал тот факт, что для большинства инвесторов необходимые объемы денежных средств оказались недоступными в результате свертывания программ кредитования, а также нежелания частных инвесторов расставаться со своими деньгами.
В результате этого от своих планов отказались такие иностранные компании, как Developers Diversified, Aberdeen Property Investors, Rutley Russia Property Fund и т.д. Помимо отсутствия оборотных средств существовали и другие причины для отказа от инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Так, некоторые игроки не захотели вести инвестиционную деятельность на российском рынке из-за того, что его перспективы показались им недостаточно прозрачными. Если до кризиса иностранцев привлекала высокая доходность российской коммерческой недвижимости (которая доходила до 20% по сравнению с европейскими 10%), то теперь рынок нашей страны для иностранцев стал слишком рискованным, а также не очень удобным для работы.
Действительно, риски вложений в коммерческую недвижимость России с началом кризиса возросли. В среднем срок участия фонда в одном проекте составляет 10 лет. При этом качество договоров, которые может предложить российский рынок, является таким, что застройщик не может гарантировать успешного завершения проекта. Стоит учесть, что в Европе инвесторы имеют возможность рефинансировать до 50-60% вложений, тогда как в России возможностей рефинансирования практически нет. Можно вспомнить и о том, что доходность российской коммерческой недвижимости снизилась. Сегодня она уже не так резко отличается от доходности европейских объектов. Таким образом, политика иностранных инвесторов становится вполне понятной. При условии, что текущая ситуация является практически идентичной для рынков многих стран, инвесторам гораздо проще работать у себя на родине.
В результате массового ухода иностранных инвесторов с российского рынка было приостановлено строительство многих объектов, количество новых проектов, появляющихся на рынке, также резко сократилась. За год, прошедший с начала кризиса, стоимость коммерческой недвижимость в среднем по стране сократилась на 30-40%, что так же не добавляет ей привлекательности в глазах инвесторов.
Российские компании, ранее заявлявшие о своем желании участвовать в возведении подобных объектов, также начали отказываться от своих планов. В итоге на некоторое время в сегменте коммерческой недвижимость установилось «инвестиционное затишье». В этот момент на первый план вышли компании, располагающие собственными ресурсами и, следовательно, сохраняющие свою способность вкладывать средства в коммерческую недвижимость. Для таких участников рынка кризис стал очень удобным для инвестиций моментом. Более того, если учесть, что действительно качественные объекты коммерческой недвижимости не показали серьезной отрицательной динамики цен, то станет понятно, что инвестиции на российском рынке и в кризис могут быть более чем удачными.
Именно за счет таких участников российский рынок коммерческой недвижимости продолжал свое существование в «кризисные» месяцы и именно такие участники рынка привели сегмент коммерческой недвижимости к фазе стабилизации, которую он переживает сегодня. По мнению экспертов, достичь докризисного уровня доходности российской коммерческой недвижимости будет крайне сложно, однако по мере того, как ситуация на рынке будет улучшаться, а риски вложений будут снижаться, будет расти и инвестиционная привлекательность подобных объектов.
