02.11.2009
Перевод жилья в нежилой фонд давно стал объектом интереса для многих собственников — нежилые помещения ценятся на рынке выше аналогичных жилых, а значит, осуществив данную процедуру, можно увеличить объем финансовых ресурсов, заложенных в конкретной квартире.
Особенно актуальным данный вопрос становится в тех случаях, когда встает вопрос о продаже квартиры. В самом деле, почему бы не перевести ее в нежилой фонд и не выручить за имеющиеся квадратные метры несколько большую сумму?
Здесь может возникнуть несколько довольно существенных «но». Во-первых, в нежилой фонд удастся перевести только жилье, расположенное на первых этажах зданий, либо квартиры, под которыми находятся нежилые помещения. В противном случае перевод недвижимости в нежилой фонд по закону становится невозможным. Во-вторых, осуществление данной процедуры является достаточно трудоемким и дорогостоящим. Сбор всех необходимых документов, подача заявок и получение их одобрений во всевозможных инстанциях могут занять не один и не два месяца.
Более того, владельцу квартиры, переводимой в нежилой фонд, стоит быть готовым к тому, что процесс будет искусственно «тормозиться» муниципальными работниками — в их интересах не дать собственнику жилья завершить процедуру перевода. По завершении подготовительного этапа, связанного с оформлением всех необходимых для перевода жилья в нежилой фонд документов, созывается специальная комиссия, которая оценивает, насколько изменится стоимость конкретной квартиры. Эту сумму собственник будет должен компенсировать городу, после чего процедура перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой может быть завершена.
Сразу стоит оговориться, что «дельты», определяемые такими комиссиями, как правило, значительно отличаются от разницы в ценах жилых и нежилых помещений, однако то, насколько ощутимым будет это различие (а значит, насколько выгодным будет проведение данной процедуры для собственника), зависит от многих факторов. Именно поэтому решение о том, стоит ли переводить квартиру в нежилой фонд с целью ее продажи по более высокой цене, должно приниматься отдельно в каждом конкретном случае.
В первую очередь это зависит от того, где именно располагается жилье — в центре города или на окраине, какую (потенциально) проходимость оно может иметь в качестве торговой точки, насколько удобным оно будет, если его использовать как офис и т.д. Понятно, что квартиры, переведенные в нежилой фонд и вместе с этим расположенные в спальных районах, на значительном удалении от остановок общественного транспорта, торговых комплекс или просто крупных улиц, будут представлять собой наименьший интерес для покупателей. Это значит, что высокую цену назначить за такую недвижимость не удастся, да и клиента искать придется довольно долго.
Напротив, квартиры, находящиеся в центре города, на улицах с большой проходимостью, окнами выходящие на улицу, а не во двор, будут представлять собой наибольший интерес для потенциальных покупателей. Правда, здесь есть еще один нюанс — как правило, такие квартиры покупаются еще в тот момент, когда они относятся к жилому фонду, а затем новый владелец самостоятельно занимается их переводом в разряд нежилых помещений. При этом чаще всего продавцу изначально предлагается очень хорошая цена, что делает выгоду от самостоятельного перевода квартиры в нежилой фонд минимальной.
Именно поэтому говорить о целесообразности самостоятельного проведения такой процедуры можно только в тех случаях, когда квартира имеет потенциально удачное расположение в районе, отдаленном от центра города или крупных улиц и проспектов. Однако в этом случае продавец должен понимать, что он идет на определенный риск — вероятно, что после перевода квартиры в нежилой фонд найти покупателя на нее будет сложнее. Именно поэтому перед тем, как начинать данную процедуру, стоит проконсультироваться со специалистами в области коммерческой недвижимости с тем, чтобы они оценили потенциал конкретной квартиры.
